CentrumPR.pl

Dom » Nieruchomość

Jak zabezpieczyć mieszkanie na wynajem? Najem okazjonalny w praktyce właściciela

Zobacz więcej zdjęć »

Wynajem mieszkania potrafi dawać świetny, przewidywalny dochód… pod warunkiem, że w pakiecie nie dostaniesz stresu, zaległości i lokatora „nie do ruszenia”.

Da się to poukładać tak, żebyś spał spokojniej — legalnie i po ludzku. Jednym z najpraktyczniejszych narzędzi, jakie ma dziś właściciel, jest najem okazjonalny - rozwiązanie stworzone właśnie po to, by w razie problemów szybciej odzyskać lokal. Jak podejść do tematu krok po kroku, jak przygotować umowę najmu, dokumenty i przekazanie mieszkania? Poniżej znajdziesz dokładną instrukcję!

Najem okazjonalny - kiedy ma sens i co realnie daje właścicielowi?

Najem okazjonalny sprawdza się, gdy chcesz wynajmować bez budowania „twierdzy” z mieszkania, ale jednocześnie zależy Ci na mocniejszym zabezpieczeniu niż przy standardowych rozwiązaniach. Klucz jest taki: przy najmie okazjonalnym lokalu najemca składa dodatkowe oświadczenia, dzięki którym — jeśli przestanie płacić lub złamie warunki umowy najmu — łatwiej przejść do formalnego odzyskania lokalu. To nie jest magiczna tarcza na wszystko, ale w praktyce działa. Nie gwarantuje, że najemca nie spróbuje zabunkrować się w mieszkaniu, ale znacząco to utrudnia.

Umowa najmu okazjonalnego a tradycyjna umowa najmu - różnice, które czuć w praktyce

W porównaniu, tradycyjna umowa najmu daje mniej narzędzi, gdy lokator nie chce się wyprowadzić. Z kolei umowa najmu okazjonalnego (a dokładniej umowy najmu okazjonalnego lokalu) opiera się na przepisach o ochronie praw lokatorów (m.in. art. 19a i kolejne), ale przewiduje dodatkowe załączniki i tryb postępowania. Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana na czas oznaczony (maksymalnie do 10 lat) i dotyczy sytuacji, w której właściciel nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Umowę najmu warto zacząć od fundamentów - weryfikacja i zasady płatności

Zanim podpiszesz umowę najmu, potraktuj proces jak rekrutację. Najem okazjonalny nie zwalnia z rozsądku — on go uzupełnia. Poproś o dokument tożsamości, potwierdzenie źródła dochodu (choćby wyciąg lub zaświadczenie), dopytaj o liczbę osób i planowane zamieszkanie najemcy. W samej umowie najmu doprecyzuj: kwotę czynszu, terminy płatności, opłaty (czynsz administracyjny, media), kaucję, zasady podwyżek i konsekwencje opóźnień. Przy najmie okazjonalnym im mniej niedomówień, tym mniejrozczarowań w późniejszym terminie.

Oświadczenie najemcy i poddanie się egzekucji - bezpiecznik

Sercem konstrukcji najmu okazjonalnego stanowi oświadczenie najemcy o poddaniu się w zakresie egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W praktyce jest to oświadczenie składane w formie aktu notarialnego (u notariusza). Warto to zrozumieć obrazowo: zwykła umowa najmu bywa jak parasol w wichurę — niby jest, ale przy mocniejszym podmuchu potrafi się wywinąć. Tutaj masz mechanizm, który w razie potrzeby pozwala szybciej uruchomić formalną ścieżkę opróżnienia lokalu.

Tytuł prawny do lokalu - o co chodzi z „adresem awaryjnym”?

Drugi filar, bez którego najmu okazjonalnego lokalu nie ma, to wskazanie przez najemcę lokalu, do którego może się przenieść w razie egzekucji — czyli lokalu wskazanego. Potrzebujesz też zgody osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu (własność, najem, spółdzielcze prawo itd.).

W praktyce pojawia się tu oświadczenie właściciela lokalu (tego „awaryjnego”) albo osoby, która ma do niego tytuł prawny. Czasem wynajmujący prosi, by podpis pod tym oświadczeniem był podpisem notarialnie poświadczonym — to nie zawsze jest obowiązek, ale bywa rozsądnym wzmocnieniem, jeśli chcesz mieć komplet dokumentów.

Checklista dokumentów do umowy:

• umowa najmu okazjonalnego / umowa najmu lokalu mieszkalnego (na czas oznaczony),
• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji,
• wskazanie przez najemcę innego adresu (lokal zastępczy),
• zgoda osoby z tytułem prawnymdo lokalu zastępczego.

Akt notarialny i terminy - o czym właściciele najczęściej zapominają?

Najczęstsza wpadka brzmi: „mamy notariusza, więc wszystko gra”. A potem okazuje się, że nie dopełniono formalności wobec fiskusa. Właściciel ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (liczonego od faktycznego przekazania lokalu). Jeśli tego nie zrobisz, umowa najmu traci swój okazjonalny charakter i w praktyce staje się jak zwykła umowa najmu — a Ty tracisz przewagę, po którą sięgałaś.

Wydanie lokalu używanego: protokół, licznik i zdjęcia to Twoi sprzymierzeńcy

Nawet najlepsza umowa najmu nie obroni Cię, jeśli przekazanie mieszkania jest „na słowo”. Przy wydaniu lokalu przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy, w którym zostanie zawarty aktualny stan ścian, podłóg, mebli, AGD, spis wyposażenia, odczyty liczników, komplet kluczy. Dodaj zdjęcia — nie po to, by komuś nie ufać, tylko po to, by nie było dyskusji. To szczególnie ważne przy wydania lokalu używanego, gdzie naturalne ślady użytkowania łatwo pomylić ze zniszczeniem.

Najem okazjonalny czyli plan minimum dla spokojniejszego wynajmu

Jeśli wynajem ma być dodatkiem do życia, a nie drugim etatem, najem okazjonalny jest jednym z najbardziej właściwych rozwiązań. Dobrze przygotowana umowa najmu okazjonalnego i komplet umowy z załącznikami (notarialne oświadczenie najemcy, lokal zastępczy, zgoda osoby z tytułem prawnym do lokalu) porządkują zasady "współpracę" już na starcie. Do tego protokół wydania lokalu, zgłoszenie do Naczelnika Urzędu Skarbowego w 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu — i masz konstrukcję, w której jedna rzecz wspiera drugą. A Ty zamiast gasić pożary, możesz po prostu wynajmować.

Źródło: pexels.com Licencja: https://www.pexels.com/photo-license/