CentrumPR.pl

Komercjalizacja lokalu handlowego (usługowego)

Zamów artykuły sponsorowane na serwisie CentrumPR.pl w kilka minut, poprzez platformę Link Buildingu np.:

Przeczytaj również

• Gdy Internet zwalnia...

• Podstawowe informacje o CentrumPR.pl

Gdy posiadasz prawo własności, komercjalizacja lokalu ograniczy się znalezienia chętnego na wynajem, ustalenia warunków umowy oraz wynegocjowania opłaty miesięcznej. By prawidłowo dokonać komercjalizacji pożądana jest pewna wiedza, jednak jej zakres nie wykracza poza porady, które można znaleźć w internecie. Wyjątkiem może być kwestia pierwszej umowy, którą warto skonsultować z radcą prawnym.

Komercjalizacja dużej nieruchomości

Zupełnie inną skalą trudności charakteryzuje się komercjalizacja centrum handlowego. Trudności zaczynają się już na poziomie praw własności. Nierzadko zdarza się, że obiekt należy do spółki kontrolowanej przez inny podmiot gospodarczy, w dodatku posiadającej też właścicieli mniejszościowych, którzy zagwarantowali sobie w umowie określone prawa. Forma prawna i polityka prowadzona przez poszczególne firmy ma wpływ na zarządzanie obiektami w ich posiadaniu. Proces komercjalizacji nieruchomości musi uwzględniać też zapisy jej statutu. Jeśli istnieje potrzeba jego zmiany, lub przeprowadzenia innych uzgodnień na poziomie właścicielskim, zabiera to cenny czas - co przekłada się na straty finansowe.

Stworzenie przemyślanej strategii to pierwszy krok przy przeprowadzaniu profesjonalnej komercjalizacji obiektu.  Najważniejszym zadaniem jest ustalenie, kto zostanie klientem naszego centrum handlowego. Aby trafnie określić target, niezbędna będzie analiza sąsiedztwa galerii (zabudowa mieszkaniowa, biurowa, przemysłowa), profilu potencjalnych klientów, konkurencji,infrastruktury.

W kolejnym kroku określamy profil najemców, który powinien najlepiej trafiac w preferencje naszej docelowej grupy klientów (tenant mix). Naszym podstawowym zadaniem będzie zapewnienie galerii handlowej jak największego udziału silnych marek, które traktować należy jako “lep na klientów”. Ponieważ zarządy znanych sieci mają wysokie wymagania, niejednokrotnie należy przy najmie zapewnić im warunki preferencyjne. Gdy jednak i ten sposób zawodzi, ostatnią deską ratunku okażą się kontakty osobiste zarządcy. Proces pozyskiwania flagowych marek należy uzupełnić akcją typu direct marketing kierowaną do podmiotów spełniających nasze założenia względem tenant mix. Końcowym etapem komercjalizacji obiektu będzie określenie stawek czynszu i warunków najmu, które uwzględnią rzeczywistą pozycję naszego centrum handlowego (być może tylko nam będzie się wydawało, że obiekt ma świetlane perspektywy zapewniające najemcom nieograniczone dochody). Tu musimy uwzględnić zachęty dla silnych marek i elastyczny sposób rozliczeń pozwalający zabezpieczyć interesy obiektu, jak również jego najemców. Ustalone warunki należy w sposób jednoznaczny zawrzeć w podpisywanych umowach.

Zarządzanie obiektem komercyjnym

Trzeba mieć świadomość, że nie jest koniec zadań zarządcy. Bezpośrednim następstwem różnicowania statusu najemców mogą być pretensje i wewnętrzne konflikty. W takiej sytuacji należy przedstawić niezadowolonym najemcom powody, dla których wprowadzono taki układ preferencji. By zrekompensować mniejszym najemcom te nierówności, warto im udzielać wsparcia przy bieżących akcjach marketingowych. Najgorszym pomysłem jest lekceważenie mniejszych najemców. Przełoży się to na częste zmiany najemców i związane z tym okresowe pustostany. Dobra współpraca zarządcy z najemcami wpływa również na terminowe uiszczanie czynszu. Niezbędna jest również administracyjna robota związana z wprowadzeniem wewnętrznych aktów prawnych i zapewnieniem obsługi administracyjnej, technicznej, finansowo-księgowej, podatkowej, prawnej, marketingowej obiektu. Trzeba również wybrać zaufanych podwykonawców, w tym firmę sprzątającą i ochroniarską. Do zarządcy należy również ustalenie relacji pomiędzy kadrą obiektu, najemcami i podwykonawcami.

Innym aspekt pracy zarządcy to uwzględnianie i kształtowanie czynników zewnętrznych mogących wpłynąć na funkcjonowanie centrum handlowego. Będą to m.in. uchwalane przez samorząd plany zagospodarowania okolic obiektu (zarządca powinien aktywnie zgłaszać korzystne dla obiektu wnioski i oprotestowywać planowane niekorzystne zmiany) czy planowane nowelizacje prawa (ich znajomość pozwoli zawczasu zaplanować optymalne działania).

Specjaliści od komercjalizacji nieruchomości

To tylko wycinek kompetencji wymaganych od profesjonalnego zarządcy nieruchomości komercyjnych. Przybliża jednak ogrom wyzwań stojących przez osobą, która podjęła się tego zadania. Właśnie dlatego powstały firmy podobne do Arrowhead - firmy świadczącej usługi komercjalizacji galerii handlowych małej i średniej wielkości. Spółka ta obsługuje już kilkanaście obiektów na terenie całej Polski. Mimo krótkiego stażu odniosła też pierwsze sukcesy - zapewniła sobie prawo uczestnictwa w prestiżowym projekcie Baltic Park Molo w Świnoujściu.